2023年上半年，物业服务企业持续贯彻高水平发展的主旋律，在平衡管理规模与服务质量的同时，积极探索更为适合自身特点的发展路径，聚焦优势领域，愈发独立前行。本文将从政策、规模、增值服务、资本、品质、展望六个层面全方面分析行业2023年上半年的特点和发展的新趋势，为推动企业高质发展提供参考和指引。
高质量发展慢慢的变成了时代“主旋律”和“最强音”，从中央到地方纷纷出台政策规定，这些政策旨在提升经济发展的质量和效益，推动产业体系优化升级，提高城市功能和品质，实现城乡一体化发展，以及提升人民群众的生活品质和幸福感。在城市更新方面，政府将加大对老旧小区改造的力度，提升住房和社区的品质，改善居民的居住环境。在城乡基础设施升级改造方面，政府将加大对交通、水利、新能源、环境保护等基础设施的投资，改善人民群众的生产生活条件。物业服务企业热情参加老旧小区改造，城乡环境综合服务，新能源基础设备设施维护等业务中，在满足市场需求的同时，不断拓展经营事物的规模，丰富业务链条，逐步提升竞争力与服务力。
2022年，国家及地方出台多项政策鼓励发展社区养老、托育、物业、家政、餐饮、零售等多元生活服务，尤其是社区养老业务，多次提及，是政策全力支持的业务方向。2023上半年，养老仍旧是政策重点发力方向，“物业+养老服务”的试点推行，将逐步缓解社会老龄化的压力，满足老人的个性需求。社区养老作为社区增值服务中的重要组成部分，对于物业服务企业来讲，既是机遇又是挑战。如何发挥物业贴近居民、响应快速的优势，根据不同居民结构、老年人服务需求，有明确的目的性地提供多元化、个性化的社区居家养老服务，是物业服务企业一定面对的挑战，但潜力可期。
宁夏银川“6.21”燃气爆炸事故发生后，全国上下开展安全生产大检查。物业服务企业慢慢的变成了社会基层治理的重要组成部分，在围绕小区消防、防汛、综合治理等安全防范工作上，需要主动对接消防等有关部门，及时通过物业管理平台等方式，将相关工作部署要求传达各物业服务项目，做好服务区域隐患排查工作，完善应急管理措施。如遇暴雨等恶劣天气，立即加强小区排水设施巡查检查，确保物业服务区域的安全，减少损失，创建“平安”物业，强化安全生产。
行业管理规模增速放缓，快速地增长回归理性发展。2022年，百强企业管理面积均值稳步增长，达到6400.62万平方米，同比增速为12.43%；合约面积均值增至8574.16万平方米，同比增长11.59%。管理面积增速与合约面积增速均下降超4个百分点。
2022年，管理面积前10的企业占比为14.91%，管理面积前100的企业占比为46.13%，管理面积前200的占比为50.24%，市场占有率均保持增长，未来仍有提升空间。
2022年，百强企业来自非关联方（第三方）在管面积均值占比提升至54.72%，连续多年持续提升。总量分布看，市场竞标、并购（含合资）占比各半，但2022新增面积则大多数来源于市场竞标。
从市场竞标看，一方面，2022年发布的招标信息中，非住宅业态占比87.6%，提供了良好的市场拓展机会，非住宅面积贡献逐年提升，管理面积占比达35.28%，较上年增长1.39个百分点；另一方面，借助中指数据库获取土地市场、项目招标市场、合约到期项目等信息，进行精准高效的项目拓展。
并购市场呈现三大新特征。（1）数量减少：2022年，并购交易43宗，相比2021年的145宗一下子就下降，标的更加优质。（2）PE倍数略降：2022年，并购标的PE均值11.5倍，较2021年略降。（3）国企成主力军：2022年国企业并购涉及总交易金额超40亿元，占比过半；按照并购金额排序，前6均为国企。
2022年，百强企业约62.66%的管理面积位于五大城市群，较2021年上升1.32个百分点，分布较为集中。其中，长三角、珠三角、京津冀管理面积占比分别为21.21%、12.64%和10.19%，合计超过4成。
从新增面积情况看，百强企业承接关联方项目的占比普遍减少，对其依赖度逐步降低。华润万象生活、建业新生活、京城佳业、新城悦服务、远洋服务等多家百强企业新增管理面积中关联方供给占比出现持续下滑，且下降趋势明显。
2022年，全国商品房销售面积13.58亿平方米，比上年下降24.3%；2022年，全国300城成交各类用地规划建筑面积18.88亿平方米，同比下降9.27%；住宅用地成交面积同比下降30.7%。
基础服务是物业企业的“基本盘”，增值服务是物业企业的“进攻盘”，通过增值服务做深服务，打造企业的“第二增长极”。物业企业组织的社区增值服务经历了“从无到有，从有到全，从全到优”的探索，企业更倾向于选择与自身资源和能力适配的服务。百强企业组织的社区增值服务主要聚焦于空间运营、社区零售、房屋经纪、美居服务、家政服务等几个板块，2022年社区增值服务收入占比分别约为31.8%、19.1%、13.1%、12.1%和4.3%。
在城市住房“刚需”时代，物业服务一直被认为是低门槛、易复制、难量化的业务，但在我国城镇化率突破65%，智慧科技发展方兴未艾背景下，国内物业服务正在朝着深度服务方向发展，从聚焦社区消费场景的社区增值服务，到挖掘非住宅业态客户的综合设施管理服务（IFM），慢慢的变多的标杆企业选择聚焦优势业务，开展深度服务的策略，充分释放服务价值潜力。
从团餐服务内容看，IFM国际巨头企业可提供高度专业化、定制化的餐饮体验，能够很好的满足不同行业、不同领域客户的多元化后勤餐饮服务需求。
从团餐客户类型看，国际标杆企业的团餐业务客户趋于多元化，例如索迪斯除了向企业、政府机关、学校、医院、居住小区、养老院等单位提供优质一体化团餐服务外，也向大型工地、特色餐饮中心、文化设施等提供餐饮管理与服务，客户甚至包括军队、海上石油钻井平台等。
凭借极致的深度服务，IFM巨头获得了丰厚的收益，例如，索迪斯2022财年营业收入约1462亿元，其中团餐收入约608亿元，收入占比约为41.6%；爱玛客2022财年营业收入约1159亿元，其中以团餐业务为主的食物和支援服务（国际）收入约259亿元，收入占比合计约为22.4%；欧艾斯2022财年营业收入约为756亿元，其中餐饮服务收入约为98亿元，收入占比约为13.1%。
（2）深度服务成就IFM国际巨头，将以清洁和安保为基础的综合服务做到极致
IFM国际巨头企业组织的综合服务内容丰富，基本能够涵盖IFM领域的所有服务内容，包括：设施维修及维护、环境与能源管理、安保服务、保洁服务、企业和资产管理、餐饮服务和其它服务（空间规划、员工福利管理、饮水服务、会务服务、制服服务、礼宾服务等）。但各企业聚焦的优势业务不同，因此各业务对企业的收入贡献比重差异明显，总的来看，设施维修及维护、清洁服务和员工福利管理在企业的收入中占比相对较高。
以清洁服务、安保服务和设施维修为代表的传统物业服务内容仍是构成IFM国际巨头企业综合服务的业务基础，但有别于传统物业服务企业，IFM标杆企业能够将各项基础物业服务的细分内容做到极致，包括服务的专业程度和服务内容的丰富程度。以清洁服务为例，欧艾斯单凭该项业务成为年均营收超700亿元的IFM巨头，作为全球最大的清洁公司，欧艾斯将清洗服务做到了极致，其清洁服务内容有：办公室的日常清洁、先进生产空间清洁技术、运输和基础设施的清洁、酒店和活动场所的清洁、空间洁净产品、工业与生产清洁、食品卫生清洁等。
在城市精细化管理背景及“放管服”改革持续推进下，城市治理公共服务市场不断开放，城市服务市场空间不断释放，市场规模一直增长，根据中指研究院测算，2022年物业服务企业拓展城市服务的市场空间约为3777亿元，2019-2022年复合年均增长率达29.4%，预计2025年将增加至的人民币9708亿元，2022-2025年的复合年增长率约为36.9%。
服务内容：高度整合城市公共空间及资源，实现一体化运营管理，详细的细节内容包括但不限于市政环卫、园林绿化、智慧停车和城市照明等。
物企进入城市暂不具备明显共性特征，从一二线高能级城市到乡镇街道的下沉市场都存在潜在机会，其中新区和特色乡镇表现突出；在选择进入城市时，各企业主要依据自己优势资源开展业务，例如万物云城市服务进入的主要是一二线城市的新区（开发区），这与其母公司在一二线城市的布局相符，新区则主要考虑历史负担轻、便于新模式开展；碧桂园服务进入城市以三四线为主，与母公司布局相仿，空间上较为分散，呈现机会型拓展特征；保利物业则凭借自身强大的公共服务攻乡镇及城市景区。
物企开展的城市服务处于加快速度进行发展期，城市服务项目虽然正在加速落地，但并非每个区域都值得物企进入。一些区域城市管理难度较大，财政预算又比较紧张，企业强行进入或没办法取得良好盈利，或者损害企业自身的品牌美誉度，因此物企在选择进入城市时，既要考量企业自身资源与业务属地的适配程度，例如：政商关系、区域战略、业务协同等企业内在基础条件，也要兼顾并着重关注拟进入城市的多维度指标，例如：财政状况、营商环境、人口总量、城建情况等外部因素。
截至2023年6月30日，物业管理行业共有64家上市公司，其中香港主板59家，A股5家。最近一年，港股物业服务企业总市值区间波动，去年10月底触底后受地产政策利好，一路反弹至阶段新高达4300多亿。后随着年度业绩披露，“增收不增利”“迫使”阶段涨幅尽数回吐。
板块走势来看，恒生物业服务及管理指数、恒生指数、恒生地产建筑业目前来看仍旧高度趋同，物业与地产同涨同跌，物业并未走出独立行情；但是，随着房地产后服务时代的到来，物业服务实际上将成为房地产转型的支点，未来估值修复弹性大。
从市盈率来看，2021年1月至6月，港股物业服务板块整体估值水平较高，年初在40倍上下，但下滑趋势已形成，下半年加速回落，年底维持在16倍左右；2022年，PE均值整体仍旧处于下降通道，最低仅个位数，但下降幅度已明显放缓，年底趋于平稳；2023年，受地产政策回暖，板块整体估值得到大幅度的提高，PE均值走高，目前小幅回落，维持在17倍左右，与2021年下半年相当。若剔除极值及负值，截至2023年6月30日，PE均值为9.97倍。
以中骏商管为代表，物企纷纷开启股份回购，中骏商管到目前共计回购6000万股，耗资1.15亿港元，占已发行数量的2.98%；今年以来5家物企涉及股份激励达1.4亿股，总估值约7.91亿港元，其中以金科服务为代表，共发放5973.17万股，估值约6.5亿港元。除此之外，以万物云为代表，朱保全已4次对万物云进行增持，共27.23万股，耗资746万港元，目前累计持股票比例已达0.21%。这些举措一方面说明物业行业目前仍处于历史低位，股价低于实际价值，另一方面，也传递出物企发展的信心，未来仍有发力空间。
截至2023年6月30日，物业服务板块新增1家上市公司，为润华服务，在香港主板，募集资金量也较小，为1.275亿港元。
虽然上半年只有一家物企上市，但最近消息显示物企IPO热度有所回暖；6月25日泓盈集团和6月26日明喆集团分别递交招股书，6月28日万达商管再次递表。
7月6日，彩生活在停牌14个月后复盘，虽过往业绩多数指标为负，但2022年净利润4850万元，同比增长158%。
在城市化发展逐渐深化，刚需住房问题逐渐得到解决后，购房者的关注点已经从有没有房子住转移到房子是否住得舒心上，行业在经历快速扩张周期后，整体已确定进入理性回归、高质发展阶段。把握房地产后服务时代机遇，物业企业更需要扎实做好基础服务，切实解决客户痛点，进而赢得客户信任，才能守住行业的底线和物业服务的生命线。
从2021年开始，物业服务满意度得分开始下降。2023年的降幅更明显，物业服务满意度下降到与2018年相近的水平。根本原因有：
第一，满意度预期逐年提高，物业企业的努力和创新未能达到业主期待；第二，受地产关联方房屋交付等客观因素的影响；第三，业主对物业服务企业在公共设施维护、装修管理和车辆管理的满意度评价较低，木桶效应拉低得分。磨合期、稳定期、老业主三类业主中，磨合期的满意度最低，仅为66.6分，进入稳定期后业主对物业服务的评价有所提升，满意度达到了72.0分。而老业主阶段，业主对于物业服务有了更多的了解和经验，了解如何与管理公司做沟通，因此对于物业服务的满意度更高，达到75.0分。但是，与2022年相比，这三类业主的评价均呈现下滑的趋势，其中磨合期和老业主的评价降幅较为明显，分别下降了3.6分和3.1分。
物业服务费刚性强提价难，存量项目流转度较低，随企业竞争加剧，物企必须要提供质优价廉的服务才能赢得市场。标杆企业通过增加区域范围内服务项目的数量，提升服务密度，进行规模化管理；积极开展多元增值服务，提升浓度；借助智能化的管理手段，在提高运营效率的基础之上，实施“优”价策略。
5、二十城物业服务价格综合指数为1075.58，同比上涨0.03%，武汉等城市下跌
2023年6月，二十城物业服务价格综合指数为1075.58，同比上涨0.03%，涨幅较去年同期收窄0.11个百分点；环比上涨0.01%，涨幅较上期收窄0.01个百分点。同比来看，二十城中，杭州、宁波、无锡等8个城市物业服务价格指数上涨，上涨城市数量较去年同期减少5个；上海、北京、南昌等8个城市物业服务价格指数与去年同期持平；武汉、天津等4个城市物业服务价格指数同比下跌。其中杭州、宁波同比分别上涨0.27%和0.21%；无锡、苏州同比分别上涨0.13%和0.10%；广州、重庆、青岛和南京同比涨幅则均在0.10%以内。
2023年6月，二十城物业服务均价为2.52元/平方米/月。一线城市物业服务价格水平居前列，其中深圳均价最高，为3.89元/平方米/月；北京次之，为3.39元/平方米/月；杭州、上海、广州、天津、宁波、武汉均价分别为2.84元/平方米/月、2.78元/平方米/月、2.74元/平方米/月、2.73元/平方米/月、2.60元/平方米/月和2.54元/平方米/月；青岛、成都等6个城市均价在2.0-2.5元/平方米/月之间，其中青岛均价相比来说较高，为2.34元/平方米/月；南京、济南等6个城市均价在1.0-2.0元/平方米/月之间，其中常州物业服务均价水平仍相比来说较低，为1.26元/平方米/月。
从不同星级物业服务收费来看，今年上半年，二十城三、四星级物业服务收费同比继续保持上涨态势，五星级同比下跌。2023年6月，二十城整体三星级物业服务收费为2.01元/平方米/月，同比上涨0.01%，其中深圳收费最高，为3.43元/平方米/月；北京等8个城市收费介于2.0-3.0元/平方米/月之间；长沙等9个城市介于1.0-2.0元/平方米/月之间；昆明和常州收费分别为0.98、0.78元/平方米/月。四星级物业服务收费为2.75元/平方米/月，同比上涨0.01%，其中深圳、北京、杭州、青岛、宁波收费相比来说较高，均在3.0元/平方米/月以上；无锡等11个城市介于2.0-3.0元/平方米/月之间；南京、南昌、昆明、常州均在2.0元/平方米/月以下，其中常州最低，为1.22元/平方米/月。五星级物业服务收费为3.93元/平方米/月，同比下跌0.03%，其中深圳收费最高，为5.14元/平方米/月；上海、北京、杭州、广州收费亦超过4.0元/平方米/月；武汉、天津、成都、昆明、长沙、无锡、重庆以及苏州收费在3.0-4.0元/平方米/月之间；济南、南京、合肥、常州收费均低于3.0元/平方米/月，其中常州收费最低，为2.22元/平方米/月。
整体来看，二十城物业服务水平以四星为主，占比45.97%，四星级和五星级项目占比分别为45.97%、9.14%，五星级项目占比保持稳定；从城市分级来看，一线城市的四、五星级项目占比为62.39%，环比上涨0.48%；一线城市中四星级项目占比为51.39%，环比波动不明显。二线%，环比变化不大；五星级项目占比为8.42%，三星级项目占比47.69%，四、五星级项目占比之和仍超过三星级项目。
物业服务软件、硬件服务双提升，均衡发展。根据调研结果来看，二十个城市的软件和硬件平均得分分别为82.59分和81.78分，软件平均得分略高于硬件平均得分。物业服务企业持续加大软件方面投入，不断的提高公共秩序、保洁、绿化等软件服务质量，除此之外企业还通过聚焦增值服务不断满足业主个性化、多元化需求，提高软件服务水平。
作为伴随房地产开发业务而生的物业服务，具备“刚需+长周期”的消费特征，也是企业与客户交互最频繁的触点。按照国内商品房70年产权时间保守估计，开发商主导的房地产前服务，将项目从土地发展成社区，最多5年时间，而由业主和物业主导的房地产后服务市场，时间周期长达65年，涉及产业价值链更广，物业服务几乎贯穿整个房地产后服务市场，具有巨大发展潜力。
房地产开发是增量市场，物业服务是存量市场，这是物业最大的潜力所在。过去十年，房地产开发市场整体保持快速地增长，全国房屋竣工面积均值约为10亿平方米/年，奠定了全国物业服务市场迅速增加的基础；在房地产转型发展背景下，开发业务开始做“减法”，但物业服务作为存量市场，仍旧能持续做“加法”，截止2022年底，全国物业管理规模约为289亿平方米，最保守的情况，预计到2027年增长至347亿平方米。
与开发相比，物业服务的轻资产模式，是其最重要的优势之一，风险小，且保持比较高的利润率，根据港交所行业分类，物业服务属于地产建筑行业，它的毛利率为22.55%，净利率为6.23%，分别位列地产建筑行业第四和第二，属于房地产领域的高利润率赛道。分拆物业上市的房企，长期资金市场赋予其物业板块更高的估值，表现在物业服务企业PE往往数倍于开发企业的。
经历快速扩张后，行业已进入理性回归、高质发展阶段。标杆企业发挥示范带头作用，对“回归服务本质”的内涵做出新的诠释。同时，标杆企业以品质服务为支撑，促进管理规模有序、有质、稳步扩张，扩大品牌影响力，延伸增值服务，进而实现全面高质量发展。
为保障服务品质，标杆企业以标准化为基点，逐步推进“四化建设”，即服务标准化、标准产品化、产品品牌化、品牌价值化。
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”目前，商品房竣工面积、学校、医院、交通枢纽站、园区等建成面积及老旧小区等存量面积近300亿平方米，按照各业态平均物业费加权平均计算可得，基础物业服务市场规模近万亿元，未来仍将保持稳定增长。
目前，社区增值服务收入占比并不高，头部企业占比亦是如此，可挖掘空间较大。市值排名靠前的十余家上市公司中，社区增值服务占比位于5%-27%的区间内，均值约为15.37%。华润万象生活、碧桂园服务、融创服务、中海物业、万物云等多家头部企业社区增值服务占比均低于15%，甚至低于10%，意味着该板块仍有较大可挖掘空间。
城市服务成为慢慢的变多的百强企业布局的重点领域，市场空间逐渐被打开。2022年，碧桂园服务城市服务收入接近50亿元，2019-2022年均复合增速高达313.53%。由于城市服务业务的毛利率低于物企整体毛利率，现阶段城市服务对企业的营收贡献仍大于利润贡献。
IFM（综合设施管理）是将工作空间所需的物业资产、家具设备、工作流程和人员等要素整合在一起来管理的综合性空间服务体系，本质上是客户企业的“非核心业务外包”，根据不一样的产品类型，可将IFM服务内容细分为七大类。
以中国非住宅物业规模为基础，考虑IFM服务的溢价水平和市场接受度，在相对保守的情况下以3倍于物业管理费用作为平均收费标准，通过加权平均，估算出我国物业管理行业IFM服务市场需求规模将由2022年的约6260亿元，增长至2026年的约10699亿元，年均复合增长率达14.07%。
物业公司参与包括老旧小区改造、养老服务、乡村振兴、保障房管理等重要环节，有效解决部分基层治理难题，发挥重要作用。
物业百强企业积极承担老旧社区物业管理工作，对接管项目进行局部翻新、停车场改造、加装电梯、安装新能源汽车及电动车充电桩等；充分的发挥近场优势，通过资源整合，对养老模式进行探索，为老人实现“最后一公里照护”，缓解老龄化带来的社会压力。此外，物业百强企业积极做出响应国家号召，参与消费扶贫、教育扶贫，美化生态，促进产业高质量发展，赋能乡村振兴。
物业企业积极吸纳应届毕业生，构建完备培训计划，帮助校招生完成从学生到职场人士的转变；通过提升员工薪酬待遇与激励机制留住杰出人才；股权激励是企业中高层人才建设的重要手段。
百强企业重视运营管理中的节能、环保、减排，逐步推进绿色物业管理，探索相应的管理模式；意识到设定减排目标的重要性，通过建立“碳账本”，制定科学合理碳目标来指导企业行为，使企业在高质发展、绿色发展的过程中保持竞争优势；不断强化ESG发展，塑造社会担当、低碳绿色、良好治理的形象，争取获得绿色金融支持，高效融资。
为了促进物业行业ESG建设，中指研究院、中信证券和北京秩鼎公司三家机构强强联合，发布《2022物业服务上市公司ESG测评研究报告》，填补相关研究空白，推动行业ESG建设及可持续发展。
2022年以来，物业企业IPO节奏显著放缓，截至目前，港股新增上市物企仅7家（2022年6家，2023年1家），但是最近，随着泓盈集团交表和明喆集团IPO获受理，IPO节奏又有恢复的趋势。三类企业在长期资金市场的价值仍然是可期的：
（1）国资背景企业特别是地方国资企业，截至目前共有14家国资背景企业登陆长期资金市场，国资背景企业处于IPO战略机遇期，未来或出现上市新浪潮。
中指云网讯： 本文数据来源: 《2024年一季度中国房地产市场总结与趋势展望》 点击此处索取完整版报告 2024年以来,新房市场整体延续调整态势,全国商品房销售面积和销售额同比降幅较大,一季度重点100城新房成交面积同比降幅在四成左右,二手房市场表现仍好于新房,重点城市成交量同比降幅比较小。今年以来新房市场调整幅度较大的问题大多可以归结为三点:一是去年同期疫情积压的购房需求集中释放,导致销售数据基数较高;二是今年春节假期长,居民出游热情较高,影响了住房需求的入市节奏;三是二手房市场以价换量态势延续,某些特定的程度对新房需求产生了分流。需要我们来关注的是,春节以来,核心城市政策效果逐渐显现,新房、二手房成交量活跃度呈回升态势,部分城市二手房小阳春行情初显。近期中央频繁释放楼市积极信号,国常会强调房地产事关经济社会持续健康发展大局,要系统谋划相关支持政策,3月27日,北京取消离婚限购政策,积极落实中央会议精神,预计各地供需两端政策优化力度将增强,同时,随着年中高基数影响减弱,销售同比降幅也将逐步收窄。本报告主要结论如下: (1)房价: 2024年1-2月,受改善型楼盘入市带动,百城新房价格累计上涨0.29%;二
中指云网讯： 今年春节以来,重点城市房地产市场持续回暖,小阳春行情启动,一季度百城销售面积实现正增长,特别是热点城市市场回暖明显。市场企稳恢复的原因可以归结为三点:一是疫情形势好转及防控政策调整后,前期积压的购房需求集中释放;二是此前政策优化的效果进一步显现,带动房地产市场活跃度提升;三是部分城市经过较长时间的调整后,市场周期性恢复的动能增强。但需要我们来关注的是,3月以来,伴随着积压需求的大规模释放,部分城市市场活跃度边际已有所转弱,新房访盘量出现下滑。小阳春是否已提前结束?二季度全国房地产市场能否企稳?哪些城市市场热度具备持续性?围绕一季度市场情况及二季度趋势判断,报告主要结论如下: (1)房价: 2月多地新房项目价格实惠收回,百城新建住宅价格环比止跌,3月转涨;二手房挂牌量增加导致价格波动调整,3月百城二手房屋价格环比下跌0.05%,跌幅略有扩大。 (2)市场供求: 热点城市市场活跃度提升带动全国市场成交边际改善,前两月重点100城住宅销售面积同比微增5%左右,但新房供应力度偏弱,3月随着供应端改善,重点城市市场保持比较高活跃度,一季度重点100城销售同比增长近两成。从需求特征来看,一季度中
